Durch Gesetz Nr. 175/2020 wird das bestehende Gesetz über den Kauf landwirtschaftlicher Nutzflächen abgeändert und eine neue Vorkaufsrangordnung sowie neue Kaufbedingungen eingeführt. Die neuen Regelungen gelten ab 13. Oktober 2020. Die wichtigsten Änderungen des Gesetzes sind die folgenden:
A. Befristetes Verbot der Veräußerung landwirtschaftlicher Nutzflächen
Die neuen Bestimmungen bewirken ein Verbot der Veräußerung landwirtschaftlicher Nutzflächen für einen Zeitraum von 8 Jahren, mit Ausnahme von landwirtschaftlich genutzten Flächen, die sich außerhalb von bebauten Gebieten befinden; diese dürfen nach wie vor durch Verkauf, auch vor Ablauf von 8 Jahren ab dem Datum des Kaufs, veräußert werden, vorbehaltlich der Zahlung einer Steuer in Höhe von 80% der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis, berechnet anhand des für den betreffenden Zeitraum gültigen Notariatstarifs.
Für den Fall einer direkten oder indirekten Veräußerung eines beherrschenden Anteils im Eigentum von Gesellschaften, die außerhalb von bebauten Gebieten befindliche landwirtschaftliche Nutzflächen besitzen, welche mehr als 25% ihres Vermögens repräsentieren, vor Ablauf von 8 Jahren ab dem Datum des Kaufs, ist der Verkäufer verpflichtet, eine Steuer in Höhe von 80% der Differenz des Werts der betreffenden Grundstücke, berechnet anhand des Notariatstarifs, zwischen dem Tag des Grundstückserwerbs und dem Tag der Veräußerung des beherrschenden Anteils zu bezahlen. In diesem Fall kommt die Gewinnsteuer auf die Wertdifferenz der verkauften Anteile oder Anteilsrechte reduziert zur Anwendung, entsprechend dem Prozentsatz, mit dem die fragliche landwirtschaftliche Nutzfläche im Anlagevermögen zu Buche schlägt, wobei jede Doppelbesteuerung untersagt ist.
Die Nichteinhaltung dieser Bestimmungen bewirkt die rechtskräftige Nichtigkeit der Transaktion, und nach dem Erwerb der betreffenden landwirtschaftlichen Nutzfläche darf diese ab dem Datum des Kaufs nur für landwirtschaftliche Tätigkeiten genutzt werden.
Diese Bestimmungen gelten nicht für die Umstrukturierung oder Neuverteilung von Vermögen innerhalb derselben Unternehmensgruppe.
B. Neue Kategorien von Vorkaufsberechtigten und Auferlegung neuer Bedingungen
Die Veräußerung durch Verkauf von landwirtschaftlich genutzten Flächen, die sich außerhalb von bebauten Gebieten befinden, erfolgt gemäß den materiellen und formalen Bedingungen von Gesetz Nr. 287/2009 des Zivilgesetzbuchs sowie dem Vorkaufsrecht, zum selben Preis und zu denselben Bedingungen sowie in der folgenden Reihenfolge:
a) Vorkaufsberechtigte 1. Ranges: Miteigentümer, Verwandte ersten Grades, Ehepartner sowie Verwandte zweiten und dritten Grades
b) Vorkaufsberechtigte 2. Ranges: Eigentümer von landwirtschaftlichen Investitionsvorhaben für den Anbau von Bäumen, Weinstöcken bzw. Hopfen, ausschließlich zur privaten Bewässerung, und/oder Pächter. Sofern landwirtschaftliche Investitionsvorhaben für den Anbau von Bäumen, Weinstöcken bzw. Hopfen und die Bewässerung der verkaufsgegenständlichen Grundstücke vorliegen, haben die Eigentümer dieser Investitionsvorhaben Vorrang beim Kauf dieser Flächen
c) Vorkaufsberechtigte 3. Ranges: die Eigentümer und/oder Pächter landwirtschaftlicher Flächen, die an das verkaufsgegenständliche Grundstück angrenzen
d) Vorkaufsberechtigte 4. Ranges: Jungbauern
e) Vorkaufsberechtigte 5. Ranges: die Gheorghe Ionescu-Șișești Academy of Agricultural and Forestry Sciences (agrar- und forstwissenschaftliche Akademie) sowie die Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen in den Bereichen Landwirtschaft, Forstwirtschaft und Lebensmittelindustrie, die durch Gesetz Nr. 45/2009 über die Einrichtung und Funktionsweise der Gheorghe Ionescu-Șișești Academy of Agricultural and Forestry Sciences sowie des Forschungs- und Entwicklungssystems in den Bereichen Landwirtschaft, Forstwirtschaft und Lebensmittelindustrie eingerichtet wurden und geregelt sind, sowie auf die Landwirtschaft spezialisierte tertiäre Bildungseinrichtungen mit dem Ziel des Erwerbs landwirtschaftlicher Nutzflächen außerhalb von bebauten Gebieten mit einer strikt für die agrarwissenschaftliche Forschung bestimmten Zweckwidmung, die in der Nähe von bereits in deren Besitz befindlichen bestehenden Grundstücken liegen.
f) Vorkaufsberechtigte 6. Ranges: natürliche Personen mit Firmen-/Wohnsitz in jenen Verwaltungsbezirken, in denen sich die Grundstücke befinden, oder in benachbarten Verwaltungsbezirken
g) Vorkaufsberechtigte 7. Ranges: der rumänische Staat über die staatliche Immobilienbehörde.
C. Neue Regelungen für Pächter
Ein Pächter, der beabsichtigt, landwirtschaftliche Nutzflächen außerhalb von bebauten Gebieten zu kaufen, muss die Pächtereigenschaft im Wege eines gültigen Pachtvertrages erlangt haben, der mindestens ein Jahr vor dem Datum des Aushangs des Verkaufsangebots im Gemeindeamt im Einklang mit den einschlägigen Gesetzesbestimmungen abgeschlossen und eingetragen wurde, und hat die folgenden Bedingungen zu erfüllen:
a) Pächter, die natürliche Personen/juristische Personen/Vereine sind, müssen nachweisen, dass sie für einen Zeitraum von 5 Jahren vor der Registrierung des Verkaufsangebots für die außerhalb eines bebauten Gebiets gelegene landwirtschaftliche Nutzfläche ihren Firmensitz/Wohnsitz in Rumänien hatten
b) bei Pächtern, die juristische Personen sind und deren Gesellschafter eine andere juristische Person ist, müssen die die Gesellschaft kontrollierenden Gesellschafter nachweisen, dass sie für einen Zeitraum von 5 Jahren vor der Registrierung des Verkaufsangebots für die landwirtschaftliche Nutzfläche außerhalb eines bebauten Gebiets einen eingetragenen Sitz/Nebensitz in Rumänien hatten
D. Einschränkungen für natürliche/juristische Personen, die keine Vorkaufsberechtigten sind
Gesetz Nr. 175/2020 legt die kumulativen Bedingungen für den Kauf landwirtschaftlicher Nutzflächen durch natürliche/juristische Personen fest, die nicht in die Kategorie der Vorkaufsberechtigten fallen, und zwar wie folgt:
1. Sie müssen für einen Zeitraum von mindestens 5 Jahren vor der Registrierung des Verkaufsangebots in Rumänien ansässig/wohnhaft gewesen sein oder einen eingetragenen Sitz und/oder Nebensitz in Rumänien gehabt haben (einschließlich der/die das Unternehmen kontrollierende Partner/Gesellschafter/natürliche/juristische Person)
2. Sie müssen seit mindestens 5 Jahren bei den Steuerbehörden in Rumänien registriert sein
3. Bei natürlichen Personen müssen mindestens 75% des Gesamteinkommens der vorausgehenden 5 Steuerjahre aus landwirtschaftlichen Tätigkeiten usw. stammen
E. Sonstige Bestimmungen
Die Beantragung und Verwendung des Grundbuchauszugs/der Tätigkeitsbestätigung sowie die mit Abschluss der Eigentumsübertragungsverträge bezüglich der Liegenschaft und sonstiger dinglicher Rechte gültige Katasterdokumentation weisen den guten Glauben beider Vertragsparteien umfassend nach, vor dem öffentlichen Notar im Hinblick auf die Eigenschaft des Eigentümers als Verkäufer der verkaufsgegenständlichen Liegenschaft, wie im Grundbuch beschrieben.
Der Zeitraum, während dessen das Verkaufsangebot ausgehängt werden muss, wird auf 45 Tage erstreckt, und die Verpflichtung, die Inhaber von Vorkaufsrechten über das registrierte Verkaufsangebot zu informieren, obliegt den betreffenden Bürgermeisterämtern.
Verkäufer und Vorkaufsberechtigte können Angebote bis zum Abschluss des Verkaufsverfahrens zurückziehen, das gilt auch für die Annahme von Angeboten.
Es wurde ein Einheitsregister für Verkauf und Nutzung landwirtschaftlicher Flächen außerhalb von bebauten Gebieten eingerichtet, um Informationen über Immobilientransaktionen zu erfassen, die diese Art von Grundstücken betreffen.
Gesetz Nr. 175/2020 führt außerdem eine Reihe strengerer Strafen ein, darunter die rechtskräftige Nichtigkeit von Veräußerungshandlungen durch Verkauf landwirtschaftlicher Nutzflächen außerhalb von bebauten Gebieten, die das Vorkaufsrecht nicht respektieren oder die abgeschlossen werden, ohne die vom Gesetz verlangten Genehmigungen einzuholen. Es legt auch Strafen für die Missachtung von Vorkaufsrechten im Hinblick auf den Verkauf landwirtschaftlicher Nutzflächen zwischen RON 100.000 und 200.000 fest.
Quelle: Gesetz Nr. 175/2020 zur Abänderung und Ergänzung von Gesetz Nr. 17/2014 über diverse Maßnahmen zur Regelung des Verkaufs und Kaufs landwirtschaftlicher Nutzflächen außerhalb von bebauten Gebieten und die Novelle von Gesetz Nr. 268/2001 über die Privatisierung von Gewerbeunternehmen, die für landwirtschaftliche Zwecke gewidmete Flächen des Staates im öffentlichen und privaten Eigentum bewirtschaften, und die Einrichtung der staatlichen Immobilienbehörde, veröffentlicht im Amtsblatt Nr. 741 vom 14. August 2020.
