Am 8. Februar 2021 wurde eine gemeinsame Verordnung des Landwirtschaftsministeriums, des Entwicklungsministeriums, des Verteidigungsministeriums und des Kulturministeriums Nr. 311/94/M.12/3.525 (nachstehend die „Verordnung“) herausgegeben, wodurch die Regelungen für den Kauf und Verkauf landwirtschaftlicher Nutzflächen, die für nach dem Datum des Inkrafttretens von Gesetz Nr. 175/2020, also nach dem 13. Oktober 2020, eingetragene Anträge gelten, genehmigt wurden.
Die Verordnung legt die bei der Übertragung von Eigentumsrechten auf der Grundlage von notariell beglaubigten Kaufverträgen oder auf der Grundlage einer Gerichtsentscheidung anstelle eines Kaufvertrages, wobei gemäß Gesetz Nr. 287/2009 betreffend das Zivilgesetzbuch und verwandte Gesetze ein zweiseitiges Verkaufsversprechen abgeschlossen wurde, geltenden methodischen Standards fest.
Die neuen Gesetzesbestimmungen legen neue Verantwortlichkeiten für zentrale Gebäude und Rathäuser im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf landwirtschaftlicher Nutzflächen fest. Rathäuser werden dementsprechend verantwortlich sein für die Registrierung von Verkäuferanträgen und den Aushang ihrer Verkaufsangebote an ihren physischen Adressen oder über ihre Websites für einen Zeitraum von 45 Tagen; für die Benachrichtigung von Vorkaufsberechtigten und den Aushang ihrer Verständigung; für die Übermittlung der vorgelegten Kaufangebote an die Verkäufer usw.
Im Falle der Veräußerung von landwirtschaftlichen Nutzflächen sollte der Verkäufer dem Rathaus einen Antrag auf Aushang eines Verkaufsangebots vorlegen, und zwar mit folgenden Unterlagen:
- a) eine Fotokopie des Personalausweises/Reisepasses des Verkäufers (natürliche Person);
- b) eine von Beamten des Rathauses beglaubigte Fotokopie der Eigentumsurkunde für das zum Verkauf angebotene Grundstück (Kaufvertrag, Schenkungsvertrag, rechtskräftige und unwiderrufliche zivilrechtliche Gerichtsentscheidung, Grundstückseigentumsurkunde, Erbschein, Tauschvertrag, Liquidationsurkunde des Nachlasses oder sonstige Rechtsdokumente, die den Erwerb der Eigentumsrechte belegen);
- c) Grundbuchauszug ausgestellt längstens 30 Tage vor Angebotsaushang, samt einem Auszug aus dem Katasterplan, vorausgesetzt das verkaufsgegenständliche Grundstück ist im integrierten Kataster- und Grundbuchsystem eingetragen;
- d) eine Fotokopie der Bestätigung des Handelsregisters oder des Nachweises, auf Basis dessen der Verkäufer seine Tätigkeit ausübt, sofern dieser eine juristische Person ist;
- e) im Vertretungsfall die notariell bestätigte Vollmacht in Form einer von Beamten des Rathauses beglaubigten Fotokopie oder das Bevollmächtigungsdokument, den Beschluss der Generalversammlung der Gesellschafter, den Beschluss des Alleingesellschafters, die Entscheidung des Vertreters des Verbandes, je nach Gegebenheit, den Personalausweis/Reisepass der ermächtigten natürlichen Person;
- f) den Beschluss der Generalversammlung der Gesellschafter, den Beschluss des Alleingesellschafters, die Entscheidung des Vertreters des Verbandes, je nach Gegebenheit, als Originale, woraus sich die Zustimmung zum Verkauf des im Eigentum der Gesellschaft stehenden Grundstücks ergibt, sofern der Verkäufer eine juristische Person ist;
- g) steuerliche Bescheinigung ausgestellt vom Büro des Bürgermeisters;
- h) sonstige Belegunterlagen, soweit erforderlich.
Nach Vorlage der Dokumentation, und zwar innerhalb von 45 Werktagen nach dem Aushang des Verkaufsangebots beim Rathaus, müssen alle Inhaber von Vorkaufsrechten, die diese Rechte ausüben wollen, bei sonstiger Verwirkung ihre Annahme eines Verkaufsangebots beim Rathaus eintragen und die in den für die jeweilige Kategorie von Vorkaufsberechtigten geltenden methodischen Normen geforderten Do-kumente vorlegen, darunter die folgenden: Ausweisdokument, Personenstandsbescheinigungen, Eigen-tumsurkunden, Grundbuchauszüge, Kopien von Belegunterlagen, welche die Eigenschaft des Vorkaufs-berechtigten bestätigen, Kopien der vom Handelsregister ausgestellten Bescheinigung oder des Nachweises, auf Basis dessen der Vorkaufsberechtigte seine Tätigkeit ausübt (bei Unternehmen), Nachweis des Geschäfts-/Wohnsitzes im Land für eine Dauer von 5 Jahren vor Registrierung des Verkaufsangebots usw.
Falls kein Vorkaufsberechtigter eine Kaufabsicht zum Ausdruck bringt, wird das Rathaus eine Mitteilung aushängen, worin der Abschluss der Verfahrensstufe im Hinblick auf die Ausübung von Vorkaufsrechten bekanntgegeben wird, einschließlich der Information, dass Anträge samt allfälliger gesetzlich vorgesehener Belegunterlagen innerhalb von 30 Tagen nach Ablauf der Frist von 45 Werktagen sowie unter Einhaltung der folgenden kumulativen Bedingungen von potentiellen Käufern eingebracht werden können:
- bei natürlichen Personen:
- a) Nachweis des Geschäfts-/Wohnsitzes im Land für einen Zeitraum von 5 Jahren vor Registrierung des Verkaufsangebots für außerhalb bebauter Gebiete gelegene landwirtschaftliche Nutzflächen;
- b) Nachweis der Wahrnehmung landwirtschaftlicher Tätigkeiten im Land für einen Zeitraum von mindestens 5 Jahren vor Registrierung des Verkaufsangebots für außerhalb bebauter Gebiete gelegene landwirtschaftliche Nutzflächen;
- c) Nachweis der Registrierung bei den rumänischen Steuerbehörden mindestens 5 Jahre vor Registrierung des Verkaufsangebots für außerhalb bebauter Gebiete gelegene landwirtschaftliche Nutzflächen;
- bei juristischen Personen:
- a) Nachweis dafür, dass sich ihr eingetragener Sitz oder Zweitsitz im Land befindet bzw. im Land errichtet wurde, und zwar für einen Zeitraum von mindestens 5 Jahren vor Registrierung des Verkaufsangebots für außerhalb bebauter Gebiete gelegene landwirtschaftliche Nutzflächen;
- b) Nachweis der Wahrnehmung landwirtschaftlicher Tätigkeiten im Land für einen Zeitraum von mindestens 5 Jahren vor Registrierung des Verkaufsangebots für außerhalb bebauter Gebiete gelegene landwirtschaftliche Nutzflächen;
- c) Unterlagen, die belegen, dass mindestens 75% des gesamten in den letzten 5 Steuerjahren erzielten Einkommens aus landwirtschaftlichen Tätigkeiten stammten;
- d) der Gesellschafter, der die Gesellschaft kontrolliert, ist seit mindestens 5 Jahren vor Registrierung des Verkaufsangebots für außerhalb bebauter Gebiete gelegene landwirtschaftliche Nutzflächen im Land ansässig;
- e) in Fällen, wo die Kontrolle innerhalb der Struktur der juristischen Person anderen juristischen Personen zukommt, ein Nachweis, dass die Gesellschafter seit 5 Jahren vor Registrierung des Verkaufs-angebots für außerhalb bebauter Gebiete gelegene landwirtschaftliche Nutzflächen im Land ansässig sind;
Im Falle eines Wettbewerbs zwischen Vorkaufsberechtigten desselben Ranges sowie im Falle eines Wettbewerbs zwischen potentiellen Käufern wählt der Verkäufer den Vorkaufsberechtigten und gibt dem Rathaus seinen Namen bekannt.
Vor Ablauf der Frist von 10 Werktagen ab dem Datum der Registrierung der Anfrage kann der Verkäufer dem Rathaus eine Anfrage dahingehend vorlegen, dass das Angebot zurückgezogen werden soll, wobei die Stadt eine Anordnung betreffend Aufhebung des Verfahrens herausgibt.
Für den Fall, dass keine Kaufangebote registriert werden, setzt das Rathaus eine Urkunde auf, worin der Abschluss des Verfahrens bestätigt wird, und zwar innerhalb von 10 Tagen nach Ablauf der Frist für die Annahme eines Angebots durch Vorkaufsberechtigte; diese Urkunde ergeht im Original an den Verkäufer, und das Rathaus schickt eine Kopie an die Zentralbehörde bzw. die Gebietskörperschaften.
Für den Fall, dass ein Inhaber von Vorkaufsrechten, der seine Annahme eines Angebots bekanntgegeben hat, vor Ablauf der Frist von 45 Werktagen, während der ein Angebot ausgehängt ist, dem Rathaus eine Anfrage unterbreitet, worin er darum ersucht, dass seine Annahme zurückgezogen werden möge, gelten die Regeln betreffend die Rangreihenfolge für Vorkaufsberechtigte.
Von den zentralen Behörden herausgegebene Mitteilungen bezüglich Erfüllung der Verkaufsbedingungen sind sechs Monate nach dem Datum ihrer Übermittlung an den Verkäufer gültig. Diese Mitteilungen bleiben auch nach Ablauf dieser Frist in Kraft, sofern die Parteien während der Gültigkeitsfrist ein zweiseitiges Verkaufsversprechen oder eine Optionsvereinbarung abgeschlossen haben, deren Gegenstand das außerhalb bebauter Gebiete gelegene landwirtschaftliche Grundstück ist, für das sie ausgestellt wurden, jedoch längstens für den in diesen Dokumenten für deren Unterfertigung vorgesehenen Zeitraum.
Quelle: Verordnung des Ministers für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung, des Ministers für regionale Entwicklung und öffentliche Verwaltung, des Ministers für Landesverteidigung und des Ministers für Kultur Nr. 719/740/M.57/2.333/2014 zur Genehmigung der methodischen Normen für die Anwendung von Titel I von Gesetz Nr. 17/2014 über Maßnahmen zur Regulierung des Kaufs und Verkaufs landwirtschaftlicher Nutzflächen, die außerhalb bebauter Gebiete liegen, und zur Änderung von Gesetz Nr. 268/2001 über die Privatisierung von Unternehmen, die für eine landwirtschaftliche Nutzung gewidmete Grundstücke im öffentlichen und privaten Eigentum verwalten, und die Errichtung der Staatlichen Immobilienbehörde, veröffentlicht im Amtsblatt Nr. 127 vom 8. Februar 2021.
