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Das Nordis-Gesetz ist in Kraft getreten: Wesentliche Änderungen beim Verkauf zukünftiger Immobilien und neue Pflichten für Entwickler
Gesetz Nr. 207/2025, veröffentlicht im Amtsblatt Nr. 1133/08.12.2025, ändert Art. 22 des Gesetzes 10/1995 und ergänzt Art. 26 des Katastrierungsgesetzes Nr. 7/1996. Das Gesetz ist am 11.12.2025 in Kraft getreten, mit Ausnahme der Bestimmungen über die Vorapartamentierung, die 3 Monate nach der Veröffentlichung in Kraft treten.
1. Klärung und Konsolidierung der Verpflichtungen der Entwickler
Das Gesetz ändert Art. 22 des Gesetzes Nr. 10/1995 und definiert ausdrücklich den Begriff „Entwickler“ – nämlich jene Investoren, die Immobilienprojekte wie Einfamilienhäuser oder Wohnanlagen mit dem Ziel der Veräußerung durchführen.
Der neue Rahmen fasst in kohärenter Form alle Verantwortlichkeiten des Entwicklers über die gesamte Dauer des Projekts zusammen.
Zu diesen Verpflichtungen gehören:
- Festlegung des Qualitätsniveaus der Planung und Ausführung gemäß den technischen Vorschriften und den entsprechenden Studien.
- Einholung aller erforderlichen Genehmigungen und Bewilligungen, einschließlich für die Versorgungsanschlüsse.
- Überprüfung der Projekte durch zertifizierte Spezialisten und Überwachung der Ausführung durch Bauleiter oder Berater während der gesamten Arbeiten.
- Behebung von Nichtkonformitäten, Mängeln und Defizienzen in der Planung oder Ausführung.
- Durchführung der Abnahme bei Fertigstellung der Arbeiten zusammen mit der Abnahme der Anschlüsse sowie der Endabnahme nach der Gewährleistungsfrist.
- Erstellung und Übergabe des technischen Bauwerksbuches.
- Begutachtung des Baus in den gesetzlich vorgesehenen Fällen, mit genehmigter technischer Dokumentation für Änderungen der Installationen.
- Übergabe der Immobilie an den Eigentümer erst nach Zulassung der Abnahme und Inbetriebnahme der endgültigen Anschlüsse.
2. Mit Entwicklern abgeschlossene Versprechen bezüglich zukünftiger Immobilien: authentische Form und strenge Voraussetzungen
Gesetz 207/2025 legt eine Reihe kumulativer Bedingungen fest, die der Entwickler erfüllen muss, bevor er den Verkauf einer Einheit in einem zukünftigen Wohngebäude oder eines zukünftigen Einfamilienhauses verspricht.
Somit kann das Versprechen nur nach:
- Eintragung der Baugenehmigung in das Grundbuch;
- Durchführung der Vorapartamentierung (für zukünftige Wohnanlagen);
Eröffnung der Grundbücher für die individuellen Einheiten – zukünftige Güter, gemäß dem Katastrierungsgesetz Nr. 7/1996, formuliert werden.
Versprechen des Verkaufs, des Kaufs oder bilaterale Versprechen werden ausschließlich in authentischer Form abgeschlossen und nur nach Erhalt des Grundbuchauszugs der zukünftigen individuellen Einheit.
Der öffentliche Notar ist verpflichtet, die Eintragung des Versprechens in das Grundbuch am selben Tag der Beurkundung oder spätestens am nächsten Arbeitstag zu beantragen.
3. Reservierungsvereinbarungen: ausdrückliches Rechtsregime und klare Begrenzungen
Die neue Regelung führt erstmals einen ausdrücklichen gesetzlichen Rahmen für Reservierungsvereinbarungen ein. Diese:
- können für einen Zeitraum von maximal 60 Tagen abgeschlossen werden;
- müssen entweder vom authentischen Versprechen oder vom Kaufvertrag gefolgt werden;
- erlauben die Einhebung einer Anzahlung, die vom Endpreis abziehbar ist, jedoch nicht mehr als 5% des Preises betragen darf, unter Sanktion der absoluten Nichtigkeit;
- verpflichten den Entwickler, den gezahlten Betrag vollständig innerhalb von 30 Tagen nach Ablauf der Frist zurückzuerstatten, wenn das Versprechen oder der Vertrag innerhalb der Frist aus ausschließlich vom Entwickler zu vertretenden Gründen nicht unterzeichnet wurde.
4. Das Regime der Anzahlungen
Das Gesetz sieht einen speziellen Mechanismus für die Verwaltung der von Käufern im Rahmen der Verkaufsversprechen gezahlten Anzahlungen vor.
Die als Anzahlung gezahlten Beträge werden auf ein separates Bankkonto des Entwicklers eingezahlt, das ausschließlich für die Errichtung des Projekts verwendet wird, für das die Anzahlung geleistet wurde. Die Gelder dürfen nur für die Entwicklung dieses Projekts verwendet werden und nur auf Grundlage des Stempels „zahlbar“ („bun de plată“), der von der verantwortlichen Person oder vom Bauleiter angebracht wird.
Das Gesetz legt auch Höchstgrenzen für die Verwendung der Anzahlungen fest: für den Tragwerksbereich maximal 25% des Preises und nach dessen Fertigstellung für den Installationsbereich maximal 20% des Preises.
Die Verwendung der Beträge für andere Zwecke als die im Gesetz vorgesehenen ist verboten und wird mit einer Geldbuße von 1% des Umsatzes des Entwicklers aus dem Vorjahr geahndet, sofern die Tat keine Straftat darstellt
5. Vorapartamentierung und Aktualisierung der Grundbücher
Für zukünftige Wohnanlagen wird ein völlig neues Verfahren eingeführt: die Vorapartamentierung.
Dieses Verfahren setzt eine spezielle Katasterdokumentation, eine authentische Vorapartamentierungsurkunde, die Eröffnung des Grundbuchs des gesamten Wohngebäudes sowie die Eröffnung der individuellen Grundbücher für jede zukünftige Einheit voraus, mit der ausdrücklichen Angabe, dass es sich um zukünftige Güter handelt.
Falls das Projekt später geändert wird (Anzahl der Einheiten usw.), sind eine neue Vorapartamentierungsurkunde und neue Dokumentation erforderlich.
Die Aktualisierung der Grundbücher kann jedoch ohne Zustimmung der Käufer erfolgen, außer in Fällen, in denen die Gesamtfläche oder der Standort der Einheit, die Gegenstand des bilateralen Versprechens ist, geändert wird.
Nach Abschluss der Bauarbeiten, festgestellt durch das Abnahmeprotokoll bei Fertigstellung der Arbeiten und die Bescheinigung über die Errichtung, wird die Apartamentierung durchgeführt, und die in der Vorapartamentierungsphase eröffneten Grundbücher werden mit den endgültigen technischen Daten aktualisiert.
6. Übergangsregelung bis zur Operationalisierung der Vorapartamentierung
Die Bestimmungen über die Vorapartamentierung (Art. 26 Abs. 9–11 des Katastrierungsgesetzes) treten innerhalb von 3 Monaten nach Veröffentlichung des Gesetzes in Kraft, um die Operationalisierung der integrierten Kataster- und Immobilienpublizitätsanwendung zu ermöglichen.
Bis zu diesem Zeitpunkt gelten folgende Übergangsregeln:
- Die Eintragung der Baugenehmigung für die individuellen Einheiten – zukünftige Güter – in zukünftigen Wohnanlagen erfolgt getrennt für jede Einheit, basierend auf den Angaben der Baugenehmigung und der zugehörigen Dokumentation.
- Die Eintragung des Versprechens bezüglich einer zukünftigen Einheit beeinträchtigt nicht das Recht des Entwicklers, die für die Fertigstellung des Projekts notwendigen administrativen, rechtlichen oder katastertechnischen Schritte vorzunehmen, außer in Fällen, in denen die Gesamtfläche oder der Standort der Einheit, die Gegenstand des bilateralen Versprechens ist, geändert wird.
- Verkaufsversprechen bezüglich zukünftiger individueller Einheiten werden ausschließlich in authentischer Form abgeschlossen, nach Eintragung der Baugenehmigung in das Grundbuch und nach Erhalt des Grundbuchauszugs der zukünftigen Einheit. Der Auszug wird aus dem Grundbuch des Grundstücks ausgestellt und enthält die Angaben zur Genehmigung und die entsprechenden Eintragungen.
- Der öffentliche Notar ist verpflichtet, die Eintragung des Versprechens in das Grundbuch am Tag der Errichtung der Urkunde oder spätestens am nächsten Arbeitstag zu beantragen.
- Die Eintragung des Versprechens muss die Position angeben, unter der die Baugenehmigung eingetragen wurde, sowie den Hinweis, dass die Einheit ein zukünftiges Gut im Bau ist.
Quelle: Gesetz 207/2025 zur Änderung von Art. 22 des Gesetzes Nr. 10/1995 über die Bauqualität sowie zur Ergänzung von Art. 26 des Katastrierungs- und Immobilienpublizitätsgesetzes Nr. 7/1996.
