Das neue Nordis-Gesetz transformiert den Immobilienmarkt: sicherer für Käufer, selektiver und kostspieliger für Entwickler
Das Gesetz, das wesentliche Änderungen hinsichtlich der Verantwortlichkeit der Immobilienentwickler und des Käuferschutzes bringt, bekannt als „Nordis-Gesetz“, wurde kürzlich einstimmig von der Abgeordnetenkammer verabschiedet und zur Promulgation weitergeleitet. Es transformiert den Immobilienmarkt: Käufer profitieren von beispiellosem Schutz, realen Garantien und Mechanismen, die das Risiko des Verlusts von Anzahlungen reduzieren. Entwickler hingegen müssen ihre Projekte neu kalibrieren, Kapital strenger managen und höhere administrative Kosten tragen, was die Projektstarts verlangsamen und die Wohnungspreise erhöhen wird – verstärkt durch die jüngsten Mehrwertsteuererhöhungen, so die Experten von TPA Rumänien, einem führenden Unternehmen in Zentral- und Osteuropa, spezialisiert auf Wirtschaftsprüfung, Buchhaltung, Steuerberatung und Rechtsberatung.
„Das neue Gesetz bietet den Käufern den bisher robustesten Schutz. Aus ihrer Perspektive ist es ein Fortschritt: mehr Klarheit, reale Garantien und Mechanismen, die das Risiko des Verlusts der Anzahlungen verringern. Für die Entwickler hingegen kündigt sich eine Phase der Neuausrichtung an, in der Kapitalisierung wesentlich wird, Projekte schwieriger starten, Cashflow nicht mehr ausschließlich aus Anzahlungen gespeist werden kann und die administrativen Kosten deutlich steigen. Der Markt wird sich professionalisieren, aber auch selektiver werden. Andererseits werden der größere Umfang der Dokumentation, strengere Kontrollen, neue Regeln für die Verwendung von Geldern und das länger gebundene Kapital die Baukosten erhöhen. All diese Änderungen können mittel- bis langfristig zu einem Anstieg der Wohnungspreise führen. Hinzu kommen die jüngsten Mehrwertsteuererhöhungen für Wohnimmobilien, die zusätzlichen Druck auf den Endpreis ausüben“, erklärt Alexandra Cohuțiu, Anwältin bei TPA Rumänien.
Damit bringt das neue Gesetz den Immobilienmarkt an die Schwelle einer der umfassendsten legislativen Reformen der letzten Jahre: Es versucht, bekannte Schwachstellen des Systems zu beheben – mehrfach geschlossene Vorverträge für dieselbe Einheit, Anzahlungen ohne Bezug zum tatsächlichen Baufortschritt, intransparente Verwendung von Geldern und fehlende reale Garantien für Käufer im Projektstadium.
Klarstellung und Konsolidierung der Pflichten der Entwickler
Das Gesetz definiert ausdrücklich den Begriff „Entwickler“ – jene Investoren, die Wohnprojekte oder Wohnungskomplexe zum Zwecke der Veräußerung realisieren – und fasst die Verantwortlichkeiten des Entwicklers in kohärenter Form zusammen, den gesamten Projektverlauf abdeckend: von der Einholung von Genehmigungen und Baugenehmigungen sowie der Sicherstellung der Qualität der Planung und Ausführung, über die Prüfung der Arbeiten durch zugelassene Fachleute, die Überwachung der Ausführung durch Bauleiter, die Behebung von Mängeln, die Durchführung der Abnahmen bis zur Erstellung der technischen Gebäudedokumentation.
„Dies ist zweifellos ein strukturiertes Pflichtenpaket, das die Sicherheit der Käufer erhöhen, ihren Schutz stärken und die Qualitätsstandards im Bauwesen verbessern soll. Für viele kleine Entwickler jedoch – jene, die mit kleinen Teams und begrenztem Cashflow arbeiten – werden diese Anforderungen eine reale Belastung darstellen. Die vollständige Umsetzung aller Pflichten wird zusätzliche Kosten, längere Zeiträume und einen höheren Bedarf an verfügbarem Kapital erzeugen“, sagt Alexandra Cohuțiu.
Authentifizierte Vorverträge und Pflicht zur Pre-Apartmentierung
Eine der wichtigsten Neuerungen ist die Einführung eines strengen Mechanismus für Vorverträge, die vor Fertigstellung des Gebäudes geschlossen werden: Sie dürfen nur in authentischer Form, erst nach Durchführung der Pre-Apartmentierung und der Eröffnung der Grundbücher für alle künftigen Einheiten sowie ausschließlich auf Basis eines Grundbuchauszugs für die künftige Einheit unterzeichnet werden.
Die Pre-Apartmentierung umfasst eine spezifische Katasterdokumentation und die vorzeitige Eröffnung des Grundbuchs für das gesamte Gebäude sowie für alle künftigen Einheiten, mit dem ausdrücklichen Hinweis, dass es sich um künftige Güter handelt.
„Dieses System verringert das Risiko mehrfacher Vorverträge und bietet dem Käufer echten rechtlichen Schutz. Für die Entwickler jedoch bedeutet es, dass der Verkauf nicht mehr in sehr frühen Bauphasen beginnen kann. Ohne Pre-Apartmentierung (die wahrscheinlich ein kostspieliges und relativ komplexes Verfahren sein wird) kann keine Anzahlung eingezogen werden, was die Finanzierung aus Anzahlungen erheblich erschwert. Die Pre-Apartmentierung und die Aktualisierung der Grundbücher stellen einen kohärenten, aber herausfordernden Mechanismus dar“, erklärt die TPA-Anwältin.
Reglementierung der Reservierungsvereinbarungen
Das Gesetz regelt ausdrücklich Reservierungsvereinbarungen – sie dürfen für maximal 60 Tage abgeschlossen werden, müssen entweder zu einem authentischen Vorvertrag oder zu einem Kaufvertrag führen und erlauben eine anrechenbare Anzahlung von höchstens 5 % des Preises, andernfalls sind sie absolut nichtig. Zudem verpflichtet das Gesetz den Entwickler, die geleistete Summe innerhalb von 30 Tagen vollständig zurückzuzahlen, wenn der Vorvertrag oder der Kaufvertrag innerhalb der vereinbarten Frist aus Gründen, die ausschließlich beim Entwickler liegen, nicht geschlossen wurde.
Gedeckelte Anzahlungen und zweckgebundene Bankkonten: das Ende finanzieller Flexibilität
Das Gesetz führt eine stufenweise Deckelung der Anzahlungen entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt ein (für die Tragwerksphase maximal 25 % des Preises, für die Installationen nach deren Fertigstellung maximal 20 % des Preises) sowie die Pflicht, die Anzahlungen auf ein dediziertes Bankkonto einzuzahlen, das ausschließlich für das jeweilige Projekt und nur mit dem Stempel „zahlungsfreigegeben“ der verantwortlichen Person/Bauleitung verwendet werden darf. Eine zweckwidrige Verwendung der Gelder ist verboten und wird mit einer Geldstrafe von 1 % des Vorjahresumsatzes sanktioniert (sofern die Tat keine Straftat darstellt).
„Dies ist zweifellos ein konkreter Schutzmechanismus für Käufer, aber auch eine bedeutende Einschränkung für Entwickler, die die erhaltenen Gelder nicht mehr zur Finanzierung anderer Projekte oder anderer Bauphasen verwenden können. Finanzflüsse müssen wesentlich transparenter und besser geplant werden“, sagt Alexandra Cohuțiu.
