Legea Nordis a intrat în vigoare: schimbări majore pentru vânzările de imobile viitoare și noi obligații pentru dezvoltatori
Legea nr. 207/2025, publicată în Monitorul Oficial nr. 1133/08.12.2025, modifică art. 22 din Legea 10/1995 și completează art. 26 din Legea cadastrului nr. 7/1996. Legea a intrat în vigoare la data de 11.12.2025, cu excepția prevederilor privind preapartamentarea, care intră în vigoare în 3 luni de la publicare.
1. Clarificarea și consolidarea obligațiilor dezvoltatorilor
Legea modifică art. 22 din Legea nr. 10/1995 și definește expres noțiunea de „dezvoltator” – respectiv acei investitori care realizează proiecte imobiliare de tip locuințe individuale sau condominii în vederea înstrăinării.
Noul cadru reunește într-o formă coerentă toate responsabilitățile dezvoltatorului, pe întreaga durată a proiectului.
Printre aceste obligații se regăsesc:
- Stabilirea nivelului calitativ al proiectării și execuției conform reglementărilor tehnice și studiilor aferente.
- Obținerea tuturor avizelor și autorizațiilor necesare, inclusiv pentru branșamentele la utilități.
- Verificarea proiectelor prin specialiști atestați și supravegherea execuției prin diriginți de șantier sau consultanți pe tot parcursul lucrărilor.
- Remedierea neconformităților, defectelor și deficiențelor din proiectare sau execuție.
- Realizarea recepției la terminarea lucrărilor împreună cu recepția branșamentelor, precum și a recepției finale după perioada de garanție.
- Întocmirea și predarea cărții tehnice a construcției.
- Expertizarea construcției în cazurile prevăzute de lege, cu documentații tehnice avizate pentru modificările instalațiilor.
- Predarea imobilului către proprietar doar după admiterea recepției și punerea în funcțiune a branșamentelor definitive.
2. Promisiunile încheiate pentru imobile viitoare cu dezvoltatori: formă autentică și condiții prealabile stricte
Legea 207/2025 stabilește un set de condiții cumulative pe care dezvoltatorul trebuie să le îndeplinească înainte de a promite vânzarea unei unități dintr-un condominiu viitor sau a unei locuințe individuale viitoare.
Astfel, promisiunea poate fi formulată numai după:
- notarea autorizației de construire în cartea funciară;
- realizarea operațiunii de preapartamentare (pentru proiectele de tip condominiu viitor);
- deschiderea cărților funciare pentru unitățile individuale – bunuri viitoare, potrivit Legii cadastrului nr. 7/1996.
Promisiunile de vânzare, de cumpărare sau bilaterale se încheie exclusiv în formă autentică și doar după obținerea extrasului de carte funciară aferent unității individuale viitoare.
Notarul public are obligația de a solicita notarea promisiunii în cartea funciară în aceeași zi a autentificării sau, cel mai târziu, în următoarea zi lucrătoare.
3. Convențiile de rezervare: regim juridic expres și limitări clare
Noua reglementare introduce pentru prima dată un cadru legal explicit pentru convențiile de rezervare. Acestea:
- pot fi încheiate pentru o perioadă de maximum 60 de zile;
- trebuie urmate fie de promisiunea autentică, fie de contractul de vânzare-cumpărare;
- permit perceperea unui avans deductibil din prețul final, însă nu mai mult de 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute;
- obligă dezvoltatorul să restituie integral suma achitată în 30 de zile de la expirarea termenului, dacă promisiunea sau contractul nu au fost semnate în interiorul termenului, din vina exclusivă a dezvoltatorului.
4. Regimul avansurilor
Legea prevede un mecanism dedicat pentru administrarea avansurilor plătite de cumpărători în cadrul promisiunilor de vânzare.
Astfel, sumele achitate cu titlu de avans se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, utilizat exclusiv pentru edificarea proiectului pentru care s-a plătit avansul. Fondurile pot fi folosite doar în scopul dezvoltării acelui proiect și numai pe baza ștampilei „bun de plată” aplicate de persoana responsabilă sau de dirigintele de șantier. Legea stabilește și limite maxime ale utilizării avansurilor: pentru partea de rezistenţă maximum 25% din preţ şi ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalaţii maximum 20% din preţ.
Utilizarea sumelor în alte scopuri decât cele prevăzute de lege este interzisă și se sancționează cu o amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului din anul anterior, dacă fapta nu constituie infracțiune.
5. Preapartamentarea și actualizarea cărților funciare
Se introduce o procedură complet nouă pentru proiectele de tip condominiu viitor: preapartamentarea.
Aceasta procedură presupune o documentație cadastrală specială, un act autentic de preapartamentare, deschiderea cărții funciare a întregului condominiu, precum și deschiderea cărților funciare individuale pentru fiecare unitate viitoare, cu mențiunea expresă că sunt bunuri viitoare.
Dacă proiectul se modifică ulterior (număr de unități etc.), este necesar un nou act de preapartamentare și o nouă documentație. Totuși, actualizarea cărților funciare se poate face fără acordul cumpărătorilor, cu excepția cazurilor în care se modifică suprafața totală sau amplasamentul unității ce face obiectul promisiunii bilaterale.
După finalizarea construcției, constatată prin procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și certificatul de atestare a edificării, se efectuează operațiunea de apartamentare, iar cărțile funciare deschise în etapa de preapartamentare se actualizează cu datele tehnice definitive.
6. Regimul tranzitoriu până la operaționalizarea preapartamentării
Prevederile privind preapartamentarea (art. 26 alin. 9–11 din Legea cadastrului) vor intra în vigoare în termen de 3 luni de la publicarea legii, pentru a permite operaționalizarea aplicației integrate de cadastru și publicitate imobiliară.
Până la acest moment, se aplică următoarele reguli tranzitorii:
- Notarea autorizației de construire pentru unitățile individuale – bunuri viitoare – din condominiile viitoare se realizează separat pentru fiecare unitate, pe baza informațiilor din autorizația de construire și documentația aferentă.
- Notarea promisiunii privind o unitate-bun viitor nu afectează dreptul dezvoltatorului de a efectua demersurile administrative, juridice sau cadastrale necesare finalizării proiectului, cu excepția situațiilor în care se modifică suprafața totală sau amplasamentul unității ce face obiectul promisiunii bilaterale.
- Promisiunile de vânzare privind unități individuale viitoare se încheie exclusiv în formă autentică, după notarea autorizației de construire în cartea funciară și după obținerea extrasului de carte funciară al unității viitoare. Extrasul este eliberat din cartea funciară a terenului, incluzând mențiunile privind autorizația și înscrierile aferente.
- Notarul public are obligația de a solicita notarea promisiunii în cartea funciară în ziua întocmirii actului sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare.
- Notarea promisiunii trebuie să indice poziția la care a fost înscrisă autorizația de construire și mențiunea că unitatea este bun viitor în curs de edificare.
Sursă: Legea 207/2025 pentru modificarea art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, precum şi pentru completarea art. 26 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996.
