Reguli noi și restricții pentru vânzarea terenurilor agricole

31. august 2020 | Reading Time: 5 Min

Legea 175/2020 modifică Legea privind cumpărarea terenurilor agricole, stabilind o nouă ordine de preempțiune și noi condiții de achiziționare, noile reguli urmând a se aplica începând cu 13 octombrie 2020. Principalele modificări au în vedere:

A. Interdicția temporară de înstrăinare a terenurilor agricole

Noile prevederi, introduc interdicția înstrăinării terenurilor agricole timp de 8 ani, cu excepția terenurilor agricole situate în extravilan care se pot înstrăina, prin vânzare, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, cu obligația plății impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă.

În cazul înstrăinării directe sau indirecte, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, a pachetului de control al societăților care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, vânzătorul va avea obligația de a plăti un impozit de 80% din diferența de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control. În acest caz, impozitul pe profit privind diferența de valoare a acțiunilor sau părților sociale vândute se va aplica la o bază redusă proporțional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective în activele fixe, orice dublă impozitare fiind interzisă.

Nerespectarea acestor prevederi se sancționează cu nulitatea absolută a tranzacției, iar ulterior dobândirii, terenurile agricole trebuie utilizate exclusiv în vederea desfășurării activităților agricole de la data cumpărării.

Aceste prevederi nu se aplică reorganizării sau realocării de bunuri în cadrul aceluiași grup de societăți.

B. Extinderea categoriilor de preemptori și impunerea unor noi condiții

Înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se va face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil și a dreptului de preempțiune, la preț și în condiții egale, în următoarea ordine:

  1. preemptori de rang I: coproprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele și afinii până la gradul III inclusiv;
  2. preemptori de rang II: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei, irigații exclusiv private și/sau arendașii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiții agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei și pentru irigații, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiții;
  3. preemptori de rang III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării;
  4. preemptori de rang IV: tinerii fermieri;
  5. preemptori de rang V: Academia de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe Ionescu-Șișești și unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, organizate și reglementate prin Legea nr. 45/2009 privind organizarea și funcționarea Academiei de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe Ionescu-Șișești și a sistemului de cercetaredezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, precum și instituțiile de învățământ 3 cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinația strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;
  6. preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/reședința situat/situată în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine;
  7. preemptori de rang VII: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.

C. Reguli noi pentru arendași

Arendașul care dorește să cumpere terenul agricol extravilan trebuie să dețină această calitate în temeiul unui contract de arendare valabil încheiat și înregistrat potrivit dispozițiilor legale cu cel puțin un an înainte de data afișării ofertei de vânzare la sediul primăriei și să îndeplinească următoarele condiții:

  1. arendașii persoane fizice/persoane juridice/asociații trebuie să facă dovada domiciliului/reședinței situat/situate pe teritoriul național pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
  2. în cazul arendașilor persoane juridice, cu acționariat altă persoană juridică, acționarii care dețin controlul societății să facă dovada sediului social/secundar situat pe teritoriul național stabilit pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

D. Restricții pentru persoanele fizice/juridice care nu sunt preemptori

Legea nr. 175/2020 stabilește condițiile cumulative pentru cumpărarea terenurilor agricole de către persoanele fizice/juridice ce nu intră în categoria preemptorilor, astfel:

  1. să aibă̆ domiciliul/reședința/sediul social și/sau sediul secundar situat pe teritoriul național, pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare (inclusiv pentru asociatul/acționarul persoană fizică/persoană juridică care deține controlul societății);
  2. să fie înregistrat fiscal pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani;
  3. pentru persoanele fizice, minim 75% din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, să provină din activități agricole etc.

În cazul neexercitării dreptului de preempțiune, înstrăinarea terenului agricol prin vânzare se poate face către orice persoană fizică sau juridică, cu respectarea prevederilor legale.

E. Alte prevederi

Solicitarea și utilizarea extrasului de carte funciară/certificatului de sarcini și a documentației cadastrale valabile la încheierea contractelor translative de proprietate privind bunurile imobile și alte drepturi reale, fac pe deplin dovada bunei-credințe atât a părților din contract, cât și în fața notarului public, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară.

Se prelungește termenul privind afișarea ofertei de vânzare la 45 de zile și se impune în sarcina primăriilor obligația de notificare a titularilor dreptului de preempțiune cu privire la oferta de vânzare înregistrată.

Vânzătorii și preemptorii vor putea să-și retragă oferta, respectiv acceptarea ofertei până la finalizarea procedurii de vânzare.

Se instituie Registrul unic privind circulația și destinația terenurilor agricole situate în extravilan în care vor fi înregistrate informații privind tranzacțiile imobiliare cu astfel de imobile.

Legea nr. 175/2020 vine și cu o serie de sancțiuni mai dure, printre care nulitatea absolută a actelor de înstrăinare prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune sau fără obținerea avizelor prevăzute de lege. Totodată, stabilește și că nerespectarea dreptului de preempțiune la vânzarea unui teren agricol va putea fi sancționată cu amendă cuprinsă între 100.000 și 200.000 RON.

Sursă: Legea 175/2020 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, publicată în Monitorul Oficial nr. 741 din data de 14 august 2020.

 

Legal Newsletter August 2020
Persoană de contact