La data de 2 februarie 2023 a intrat în vigoare Ordinul comun emis de Ministrului Agriculturii și Dezvoltării Rurale și de Ministerul Finanțelor nr. 396/2022/883/2023 (denumit în continuare „Ordinul″) prin care s-a stabilit procedura privind calculul, încasarea şi plata impozitului în cazul tranzacțiilor privind terenurile agricole extravilane. Ordinul prevede, de asemenea, obligaţiile declarative stabilite în condiţiile art. 4^2 din Legea 17/2014. Pentru o perioadă de timp de aproximativ 2 ani, legea a fost inaplicabilă în mod obiectiv în lipsa acestui Ordin.
Ordinul se aplică în cazul tranzacțiilor privind terenurile agricole situate în extravilan efectuate înainte de împlinirea a 8 ani de la dobândirea acestora, prevăzute în Art. 4^2 din Legea 17/2014, respectiv prin:
1. vânzarea pachetului de control al persoanei juridice care are în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele sale, în măsura în care înstrăinarea are loc înainte de împlinirea a 8 ani de la dobândirea oricăruia dintre aceste terenuri. Condiția se extinde și la perioada deținerii de către acționarul/ asociatul care a adus terenurile ca aport în natură la capitalul social al persoanei juridice proprietar al terenurilor, după caz;
2. perfectarea acestor tranzacții prin hotărâre judecătorească ce ține loc de contract de vânzare.
Vânzătorul datorează un impozit de 80% din diferența pozitivă dintre (i) valoarea terenurilor agricole de la data înstrăinării pachetului de control al societății și (ii) cea de la data dobândirii terenurilor. În cazul vânzării pachetului de control al unei societăți, impozitul de 80% este datorat în toate cazurile în care persoana juridică ale cărei participații se vând deține, cu mai puțin de 8 ani în urmă, în proprietate terenuri agricole extravilane dobândite sub orice formă, nu doar prin cumpărare. Aici, vânzătorul are obligația de a declara venitul obținut în maximum 10 zile de la data transferului, la organul fiscal central competent. Impozitul va trebui achitat în termen de 60 de zile de la data comunicării deciziei de impunere emise de către autoritatea fiscală.
Impozitul de 80% se calculează şi se încasează de notarul public înainte de autentificarea actului notarial de vânzare a terenului agricol situat în extravilan. De asemenea, cheltuiala cu acest impozit de 80% nu reprezintă o cheltuială deductibilă.
Dacă vânzătorul este o persoană nerezidentă fiscal în România, pentru impozitul de 80% nu este aplicabilă convenția de evitare a dublei impuneri încheiate de România cu statul de rezidență fiscală al vânzătorului.
Deși prin emiterea acestui Ordin s-a reușit deblocarea pieței tranzacțiilor cu terenuri agricole extravilane, rămân aspecte nereglementate și care în practică pot constitui impedimente la realizarea acestor tranzacții. Astfel, Ordinul nu prevede cine plătește impozitul de 80% în situația în care pachetul de control al unei societăți care deține asemenea terenuri, este deținut de mai multe persoane. Rămâne de văzut impactul acestui Ordin în procedura de transfer a terenurilor agricole extravilane.
Sursa: Ordinul nr. 396/2022 al Ministrului Agriculturii și Dezvoltării Rurale și Ordinul nr. 883/2023 al Ministrului Finanțelor pentru aprobarea Procedurii privind calculul, încasarea și plata impozitului, precum și obligațiile declarative stabilite în condițiile art. 4^2 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului.